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  剛需購房更中意大興區



  新華房產4月21日北京訊(記者 孫夢姝)新華網記者由住房和城鄉建設部網站數據整理獲悉：2014年第一季度，住宅類項目共取得預售證41個，其中一月份8個，二月份6個，三月份為27個；批準銷售套數為12205套。截止4月16日，已經簽約的套數為4173套，整體去化率為34.19%，其中10個項目的去化率為零。

  豪宅市場去化率較低

一季度京城41盤入市去化率僅34%

  值得關註的是，今年還將登場多個地王項目。從住建委的數據上看高端項目的去化率其實並不高，高端項目，尤其是10萬/平方米的高端項目，購買人群其實沒有房企想象中的那麼多。

  住房和城鄉建設部網站顯示，一季度取得預售證的4萬以上項目共有9個，其平均去化率為19.27%，分別為泰禾·北京院子、紫辰院、天潤福熙大道、西山藝境、五礦萬科如園、鴻坤·林語墅、臻園、北京華僑城以及定泗路88號(東方普羅旺斯)。從放量上看五礦萬科如園最多，有365套，銷售均價為48400元/平方米，已簽約套數為27套，去化率為7.4%。其中位於昌平區的東方普羅旺斯和朝陽區的天潤福熙大道項目均沒有成交記錄。據記者撥打售樓處電話得知：目前東方普羅旺斯三期在售，而天潤福熙大道項目也在4月8日開盤，其中天潤福熙大道項目有36個資格審查記錄。

  亞太城市房地產協會會長謝逸楓指出："一季度豪宅市場庫存量去化率創新低，主要原因是行政手段的政策與保障性房突增及市場需求的減弱等房貸收緊具有直接的關系。一是限購、限貸、限價、限售、限簽的政策，抑制大量的改善與投資需求，同時限制瞭新增上市的高價房，嚴重影響到銷售速度。二是大量保障性住房推出市場，譬如共有產權房、自有住房大等，分化一定的需求。三是以剛需為主的市場需求結構開始調整與房貸持續收緊，高端需求受到影響。"

  鏈傢地產副總裁林倩對新華網記者表示：一季度北京整體市場相對冷淡，新入市的豪宅項目銷售也冷熱不均。一般來看，綜合性價比、保值、增值性較高的豪宅項目在同類產品中更具競爭力，尤其是地段優越項目，城區豪宅對購房人的吸引力往往更大。但整體看，豪宅市場銷售周期比較長。與剛需項目相比，豪宅的客戶群狹窄，一般項目蓄客周期較長，銷售周期也較長，因此，在3個月左右時間，去化率隻在2成左右。

  謝逸楓認為："一季度入市的剛需盤去化率較低，主要是貨幣政策收緊，房貸首付與成本提高。另外是房價並未下降，且保持上漲的趨勢。因此，剛需盤去化率較低是信貸收緊與高房價存在的共同結果。"

  亞豪機構市場總監郭毅在接受新華網記者采訪時表示，一季度豪宅的去化率低是正常現象，目前的豪宅同質化嚴重，以及存在限購限貸的政策，很多高端人士都保持觀望態度。並且一季度裡一、二月份放量本身就少，還有春節等假期的影響，但在三月份的兩會之後，高端市場的去化率會有所上升，不過整體的銷售狀況會比去年有所下降。另外豪宅的購買需要一定的周期，尤其是上千萬的項目，很多時候需要半年以上的時間才可以簽約，這也是去化率低的原因。

  首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池對新華網記者說：一季度去化率較低表明瞭如今豪宅的多樣化選擇增多，高端人士會對項目做出對比，找出最有升值潛力的項目，然後再進行投資。對於開發商而言，推盤放緩，對於未來價格上升有很大的優勢。

  住房和城鄉建設部網站顯示，一季度取得預售證的4萬以下項目共有32個，其平均去化率為37.02%。去化率較高的項目有金融街·融匯，去化率較低有富力尚悅居、西山藝境、萬科幸福匯等。

  1月取得預售證的4萬以下項目有5個，去化率最低的為富力尚悅居，均價19633元/平方米，僅售出3套。

  2月取得預售證的項目在4萬以下的包括順鑫·華璽瀚楟、金隅·瀾灣、保利首開熙悅春天、中國水電·雲立方、鑫苑和美鎮二胎借貸·鑫都匯，其中保利首開熙悅春天、中國水電·雲立方、鑫苑·鑫都匯都位於大興區，去化率都比較好，分別為：88.83%、89.81%、84.05%，位於昌平區的金隅·瀾灣去化率較低，為16.20%，均價為23000元/平方米。

  3月取得預售證的項目較多，一些項目在取得預售證之後，並未開盤，僅處於預定階段。已經開盤的項目，還是位於大興區的項目去化率高，例如住總萬科橙去化率為94.59%、金融街·融匯去化率為79.88%，開盤項目，去化率不足10%的項目有萬德福廣場為8.60%，保利首開熙悅春天批準銷售套數為728套，簽約56套，去化率僅為7.69%。

  對於剛需項目而言，大興區更受歡迎，在大興區開盤的項目去化率基本上都在70%以上。相對而言，房山區、密雲區、平谷區、順義區去化率很低，有的項目去化率甚至為0。在去化率為0的項目中，有的項目有預定信息，有的項目有資格審核信息，還存在一些未開盤的項目。

  對於剛需盤的去化率，林倩表示一季度北京新房供應量較大，但因為政策環境以及觀望情緒影響，剛需購房群體的入市積極性較低。成交量大幅低於去年。從近期入市項目的銷售情況看，如果排除網簽滯後影響，簽約率整體依然保持在較高的水平，特別是一些低價入市的剛需樓盤，一季度期間，也出現瞭"日光盤"現象。但是從新盤入市的蓄客情況看，剛需市場也出現瞭明顯的降溫。

  剛需項目一季度去化率低，郭毅分析主要是由於自住型商品房進入市場，除非特別急於買房的人群會選擇商品住房，其他的人群和豪宅購買人群一樣，都在等待市場的進一步動向。因此很多房企從今年開始銷售策略轉變成階段性每次小數量放量，這樣如果市場環境好，那麼可以回收資金，購買土地；如果市場環境差一些，那麼這樣的放量也能保證回本。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/15254082117.shtml

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